Пять мифов о продаже квартиры

Пять мифов о продаже квартиры

Сообщение Rainbow » 13 дек 2010, 23:08

Пять мифов о продаже квартиры

Для большинства граждан нашей страны жилая недвижимость – самое дорогое имущество, а продажа и покупка квартиры – самая крупная сделка в жизни.
Поэтому, когда возникает необходимость продать данное имущество, у человека появляется страх совершить ошибки при проведении сделки. Конечно же, многие из этих страхов надуманны и появляются лишь из-за незнания всех тонкостей процесса купли-продажи недвижимости. Предлагаю рассмотреть наиболее распространенные заблуждения продавца недвижимости и развеять зачастую необоснованные страхи.

Миф 1. Я знаю, сколько стоит моя квартира
Как вы определите рыночную стоимость своей квартиры? Наверняка заглянете в газеты, в Интернет и будете сравнивать параметры своей квартиры с уже выставленными на продажу.
Но можно ли быть уверенным, что в этих источниках указана реальная рыночная цена объекта, а не та, которую хотел бы получить продавец и которая может отличаться от реальной на несколько сотен тысяч рублей? Или ваш сосед совсем недавно продал свою квартиру «по очень интересной цене»? Возможно, это так, но скорее всего он слегка «приукрасил» действительность, чтобы представить ситуацию в более выгодном для себя свете, так сказать, захотел похвастаться.
На самом деле советуем задуматься, а так ли просто определить стоимость вашей квартиры самостоятельно, без привлечения специалистов? Ведь главный специалист здесь – это рынок, и только он сможет определить действительную стоимость квартиры. Гораздо лучше заранее выявить привлекательную для покупателя цену и начать продажу с нее, чем, изначально не имея тех, с кем торговаться, отпугивать клиентов завышенной стоимостью. Поднять же цену, если почувствуется повышенный спрос, никогда не поздно.

Миф 2. Сделав ремонт, можно продать квартиру дороже
Когда-то это было правдой. Но те времена давно ушли. Сегодня, как говорят специалисты, делать хороший ремонт перед продажей квартиры – бессмысленная трата денег и времени. Если квартира в очень плохом состоянии, то ситуацию может улучшить лишь косметический ремонт. Самое же главное – сделать генеральную уборку, выкинуть ненужный хлам, постирать шторы, создав таким образом уют. Также нужно постараться привести в порядок подъезд: вымыть полы и стены, вкрутить лампочки, проветрить помещение. Все это, несомненно, произведет позитивное впечатление на потенциальных покупателей.

Миф 3. Если покупатель с ипотекой, процесс сделки усложняется, а сроки затягиваются
Действительно, продавцу квартиры, который сталкивается с покупателем, получившим для оплаты жилья ипотечный кредит, придется затратить немного больше времени на оформление документов. Но при этом никаких дополнительных расходов продавец не несет.
Продавцу важно помнить: когда покупатель говорит, что у него наличные средства – подразумевается, что эти деньги он будет иметь после продажи своей квартиры. В таких случаях выстраиваются целые цепочки сделок, и есть вероятность, что одно из звеньев данной цепочки может оборваться. У покупателя с ипотекой деньги уже готовы и ждут момента, чтобы перейти в руки продавца. Кроме этого, в связи с тем, что документы уже проверены банком, срок регистрации в палате сокращается с 14 до 5 дней.
Продавцам стоит учитывать, что в связи с разнообразными программами и выгодными условиями ипотека пользуется в нашей стране все большей популярностью, и большинство граждан приобретают квартиры с привлечением кредитных средств. Поэтому бояться ипотеки - значит ждать покупателя очень долго.

Миф 4. Если выставить квартиру на продажу в несколько агентств недвижимости – покупатель найдется быстрее
Это одно из самых распространенных заблуждений продавца недвижимости. Если вы желаете продать квартиру быстрее, будет лучше работать с одним агентом, заключив с ним договор о сотрудничестве. В этом случае у вас не будет необходимости обращаться к другим риелторам, поскольку тот специалист, с которым вы работаете, сам проинформирует своих коллег об объекте и поделится с ними комиссионными. В этом ему помогут уже проверенные средства коммуникации. Например в Красноярске работает Мультилистинговая Система – единая база агентств недвижимости города, к которой имеют доступ все риелторы. Таким образом, информация об эксклюзивном объекте автоматически становится доступной для всего риелторского сообщества и всех других участников рынка недвижимости. А без договора риелтор будет стремиться «понравится» покупателю, ведь тогда именно он будет оплачивать комиссию. Естественно, в этом случае все риелторы будут торговать вас в интересах покупателя – ведь именно он заказчик услуги.

Миф 5. Риелтор – дорогое удовольствие
Многие специалисты считают, что более комфортно и правильно, когда риелтор работает, ожидая вознаграждения именно от продавца и благодарности именно после удовлетворения интересов продавца, а не покупателя. Ведь интересы этих клиентов прямо противоположны. Именно поэтому сегодня стремительно развивается новый вид сотрудничества риелторов и продавцов недвижимости, когда после продажи квартиры услуги риелтору с полученной суммы оплачивает продавец.
Данный подход позволит не оттолкнуть покупателей, а, наоборот, увеличить их количество, ведь, несмотря на то, что в конечном итоге агентское вознаграждение оплачивается из денег покупателя, его расходы останутся такими же. Психологически это более привлекательно: покупатель сразу будет знать, что ему не нужно платить никаких комиссионных, ведь он не заказывал услугу. Поэтому стоит довериться профессионалам.

Пусть продажа квартиры станет для вас радостным событием, а не тягостным мероприятием!

Источник: «ШколаЖизни.ру - уникальные секреты, хитрости и премудрости»
Rainbow
 
Сообщений: 107
Зарегистрирован: 15 окт 2010, 16:19

Налог на недвижимость: цифры и факты

Сообщение Rainbow » 31 дек 2010, 14:21

Новым единым налогом на недвижимость россиян пугают еще с 2004 года. И каждый год объявляется отсрочка, поскольку база для его введения еще не готова, а теперь кризис – не самое лучшее время для новых налогов.

Председатель комитета Совета Федерации по бюджету Евгений Бушмин выразил сомнения, что в 2010 году рынок недвижимости будет готов к вводу единого налога на недвижимость. Также не исключено, что до 2012 года возвращаться к этой теме правительство не будет. Как бы то ни было, рано или поздно налог будет введен, а это значит, что не помешает ознакомиться с тем, что ждет простых граждан, когда налог будет введен.

Факты

Прежде всего, законопроект предусматривает несколько принципиальных отличий нового налога на недвижимость от существующего сейчас налога на имущество. Во-первых, налоговой базой, по которой считается сам налог, является не инвентаризационная стоимость (по оценке БТИ), а кадастровая (т.е. рыночная) стоимость. А во-вторых, ставка налога будет снижена и составит от 0,1 % до 1 %, тогда как ставка существующего налога на имущество варьируется от 0,1 % до 2 %. Казалось бы ставка снижена, и всем бы радоваться, но нужно помнить, что считать налог будут по рыночным ценам, а это куда серьезнее, чем оценка БТИ.

В-третьих, единый налог на недвижимость объединит ныне существующие налог на имущество и земельный налог.

Привычка российских законодателей перенимать политику развитых стран порой приводит к серьезным последствиям. Не все то, что хорошо для других народов, подходит для россиян. К примеру, аналогичный налог взимается в населения в Чехии, но этот налог не обременяет чехов, поскольку их уровень заработных плат куда выше нашего.

Цифры

Как же выглядит единый налог в цифрах? Например, инвентаризационная стоимость двухкомнатной квартиры в самом обычном доме составляет около 300 тысяч рублей. При ставке налога – 0,1%, то владелец «двушки» платит 300 рублей налога. Средняя рыночная стоимость этой же квартиры составляет приблизительно 7 млн. рублей. Таким образом, сумма налога вырастает более чем в 20 раз!

К тому же новый налог предполагается сделать местным, значит, размер ставки будут устанавливать местные органы власти. И если они решат установить максимальную ставку (т.е. 1%), то сумма к уплате вырастет еще в 10 раз.

Конечно, власти уверяют, что для малоимущих и пенсионеров будут введены различные льготы, вопрос лишь в том, что бюрократическая машина настолько тяжела и неповоротлива, что пока эти малоимущие себе льготы выбьют, не один год пройдет. А налоговой все едино – нет бумажки, плати налоги по полной программе. Так что последствия от введения нового налога на недвижимость могут быть непредсказуемы. Некоторые аналитики предполагают, что высокий налог может обрушить рынок недвижимости.

Прошлый печальный опыт по введению земельного налога, видимо, наших законодателей ничему не научил. Напомним, что в 2006 году местные власти, которым дали право устанавливать ставки земельного налога, не долго думая, использовали свои полномочия на всю катушку. В результате ставка налога оказалась максимальной, а за 6 соток их владельцам надо было уплатить около 30 тысяч рублей в год. И кстати, если эту сумму поделить на 12 месяцев, то получалось как раз средняя пенсия. На момент, когда уведомления об уплате налога нужно было разослать населению, работники налоговых органов оказались в замешательстве. Некоторые уведомления ушли адресатам, некоторые получили исправленные бумаги, но с большим опозданием и другими суммами.
Rainbow
 
Сообщений: 107
Зарегистрирован: 15 окт 2010, 16:19

Re: Пять мифов о продаже квартиры

Сообщение kkmm » 08 янв 2011, 11:53

О чем говорят риэлторы

Зимние морозы – не помеха для квартирных мошенников, ушлых родственников, жадных агентов по недвижимости и прочих реальных и мнимых врагов простых граждан. Риэлторы на Sebedom.ru, как обычно, объясняют нам, чего стоит опасаться, а какие опасности – лишь плод нашего воображения.

Чем титульное страхование хуже услуг риэлтора?


Нужно ли заказывать сопровождение сделки у риэлтора или агентства недвижимости, если можно оформить титульное страхование и застраховать свои риски на приобретаемое имущество, ведь перед оформлением полиса страховщиком проводится изучение юридической чистоты квартиры и запрашиваются все необходимые документы для сделки?

Это только вам решать. Сопоставьте материальные затраты… Виктория Иванова

Человеческий фактор нигде не отменялся! Ни «там», ни «там». Но точно известно, что любая страховая компания сделает все, чтобы не заплатить… И примеров, к сожалению, уже достаточно… Если повезет и привлечете грамотного и честного специалиста, то иногда даже при наличии как бы «правильных» документов просто чутье, интуиция специалиста может уберечь вас от неправильного шага.

P. S. Перечитайте начало романа Толстого «Анна Каренина»… Булат Леон

Страховая компания и риэлтор дополняют друг друга, а не являются возможностью выбора между друг другом. Риэлтор проводит поиск и показы квартиры, консультирует, помогает внести аванс, проверяет документы, готовит и проводит сделку, организует передачу квартиры после сделки.

Страховая компания страхует риск утраты права собственности вследствие вступления в законную силу иска от третьих лиц или от продавца квартиры. Абсолютно разные обязанности и функционал. Страховая компания страхует риски уже совершенной сделки, когда вы уже стали собственником. Риэлтор – человек, который делает все для того, чтобы вы этим собственником стали. Страховая компания не проводит поиски квартиры и сделки с ней, риэлтор не несет финансовых рисков по сделке. Николай Пильгаев

Ветвь дискуссии

Как ипотека может повредить очереднику?

Здравствуйте! У меня есть небольшой вопрос, и я была бы очень признательна, если бы вы прояснили следующую ситуацию. В настоящее время я живу с родителями в хрущевке, которую планируют снести в конце следующего года. Квартира неприватизированная.

Сейчас я планирую взять ипотечный кредит на покупку новостройки. В случае если я получу в собственность квартиру (будет в залоге у банка, но в моей собственности) до момента переселения, есть ли риск того, что нам дадут квартиру меньшей площади, т. к. у меня уже на тот момент будет находиться в собственности квартира, приобретенная по ипотеке? Или же факт наличия в моей собственности квартиры никак не повлияет на размер площади новой квартиры при расселении? Большое спасибо! Nata_Rodnenkova

Если у вас к тому моменту будет документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (свидетельство), то будет. Но следует поинтересоваться сроками сдачи новостройки, затем как минимум через год вы получите документы о праве собственности. Виктория Иванова

Ветвь дискуссии

Сложная семейная ситуация

Мой приятель разводится. У него от первого брака несовершеннолетняя дочь. Раньше они с женой проживали в квартире, где, по-видимому, оба были прописаны. Сейчас они эту квартиру продали и купили новую 3-комнатную и оформили ее на жену и ребенка. Пока идет ремонт в новой, они проживают в приватизированной 4-комнатной квартире, принадлежащей его родителям. Половина доли принадлежит его дочери, а другая половина – его маме (бабушке). Кто прописан в этой квартире, я не знаю. При переезде в новую приятель должен продать 4-комнатную и отдать все деньги своей маме. Согласие органов опеки о продаже доли ребенка имеется.

Но теперь он разводится и хочет оставить новую «трешку» полностью жене и ребенку, а сам остаться жить в родительской или продать ее, чтобы купить новое жилье, где мы будем с ним проживать.

Возникают вопросы. Так как мой приятель (будущий муж) не прописан в родительской квартире, могут ли его родители запретить проживать ему там или продавать вообще, хотя бы долю ребенка? И может ли жена потребовать деньги за долю ребенка? Смогу ли я прописаться в этой квартире? Где теперь будет прописан мой приятель, если в родительской квартире он лишь временно зарегистрирован? (Извините за глупый вопрос). Хочется с будущим мужем и будущими детьми иметь свое жилье… Galinochka

Немножко не очень четко заданы вопросы, лучше бы при личной встрече или хотя бы по телефону, но если я правильно поняла ситуацию, попробую ответить: если четырехкомнатная квартира принадлежит по 1/2 маме вашего друга и его дочери, то, независимо от того, кто там прописан или не прописан, решение о продаже квартиры и даже о возможности вашего друга там проживать будут принимать мама вашего друга и родители его дочери, в том числе и его бывшая жена, разумеется.

Кроме того, опекунский совет может дать разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, только если этому ребенку купят взамен равнозначную площадь либо положат на счет до 18 лет всю вырученную за продажу ее доли денежную сумму. Так что при продаже, естественно, будут большие проблемы. Ольга Абрамова

Итого, ребенку принадлежит половина 3-комнатной квартиры и половина 4-комнатной? Неплохо! Ваш приятель может претендовать на четверть 3-комнатной (поскольку это имущество, совместно нажитое в браке, доля жены – не чисто ее доля, а совместная), и на наследство от матери, половину 4-комнатной. До тех пор мать сама распоряжается своим имуществом: может запретить жить, может запретить продавать, а может продать свою долю и потратить деньги как ей угодно. Или подарить долю внучке.

Проблема заключается вот в чем: если вы захотите (точнее, мать приятеля и его бывшая жена) продать 4-комнатную квартиру, опека потребует, чтобы права ребенка не были ущемлены, и ей была выделена взамен равноценная жилплощадь, не меньше, а то и больше кв. м, чем было. Но даже если родители ребенка отдадут дочери вторую половину «трешки», это все равно меньше, чем половина 4-комнатной квартиры. Надо, правда, смотреть еще где расположены квартиры: может, у «трешки» положение намного лучше, ее стоимость выше, и получится апеллировать к этому… Лариса Максимова

По порядку ответы на ваши вопросы.

1. Так как ваш будущий муж не прописан в родительской квартире, они могут запретить проживать ему там. Право на проживание дает прописка или договоренность, как сейчас. Советую постараться найти общий язык с его родителями, чтобы проблем было меньше.

2. Могут ли его родители запретить ЕМУ(???) продавать квартиру вообще или хотя бы долю ребенка? Так ведь ваш приятель никаких прав на продажу чужого имущества не имеет. Как он его продавать собирается?

Его мать (не родители, а только мать как собственница половины жилья!) может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, даже не спрашивая мужа (приватизированная квартира не является совместной супружеской собственностью).

НО! Если отец вашего приятеля отказался от приватизации, то он имеет право пожизненного проживания в этой квартире, и прописка туда кого бы то ни было, кроме несовершеннолетних детей уже прописанных граждан, будет зависеть и от его согласия тоже. К собственности внучки бабушка в данной ситуации не имеет никакого отношения.

На продажу ее доли надо согласие одновременно обоих родителей (даже если они в разводе!) и разрешение органов опеки. Думаю, ее мать вряд ли теперь такое согласие даст. И, скорее всего, опека дала разрешение на продажу под покупку доли в «трешке» или счет в банке на имя девочки.

Так что о продаже доли ребенка надо говорить не с родителями приятеля, а с ее матерью.

3. Может ли жена потребовать деньги за долю ребенка? Может, если при разводе дочь останется с ней (а это, судя по вашему письму, даже не обсуждается) и если органы опеки разрешат взять деньги, а не заставят положить их на счет ребенка.

Только сначала надо еще о продаже квартиры договориться. Вы же сами написали, что деньги, принадлежащие матери, приятель должен ей и отдать. С какой стати родители теперь разрешат их тратить на покупку другого жилья? По закону (да и по совести тоже) они вовсе не обязаны помогать сыну обеспечивать жильем всех его жен и детей.

4. Сможете ли вы прописаться в этой квартире? Не только в этой, в любой квартире – только с согласия всех собственников жилья (за девочку должен написать согласие ее опекун – мать) и всех прописанных там, или как собственник. Теоретически мать вашего приятеля может подарить или продать сыну часть своей доли. Он, в свою очередь, несколько квадратных метров подарит вам, и таким образом вы оба пропишетесь в квартиру уже как собственники.

5. Где теперь будет прописан ваш приятель, если в родительской квартире он лишь временно зарегистрирован? Вопрос не глупый. Жизненный и, что называется, животрепещущий.

По закону, при разводе ваш приятель имеет право на половину совместной супружеской собственности. То есть на половину 1/2 квартиры, оформленной на жену, точно. Если есть еще что-то, приобретенное в период брака: машина, дача, земля и т. д. – и на половину этого всего тоже. Разумеется, если нет брачного договора, устанавливающего другие имущественные отношения между супругами… Наталья Мишина

Ветвь дискуссии

Может ли один из сособственников квартиры зарегистрировать группу приезжих?

Здравствуйте! Есть 2-комнатная хрущевка в общей долевой собственности трех человек (один из них 6-летний ребенок). Один из сособственников ставит на миграционный учет по месту пребывания четверых граждан Узбекистана. В УФМС нам сказали, что согласия других сособственников, согласия органов опеки и попечительства для пребывания (проживания) данных граждан не нужно. А как же ст. 247 ГК РФ? Этот сособственник абсолютно посторонний для нас человек, никогда в этой квартире не проживал и не проживает, зарегистрирован по другому адресу, в определении порядком пользования ему судом было отказано. Граждане Узбекистана неоднократно пытались вселиться, но мы их не пустили. Законны ли действия сотрудников УФМС? pzs46

Для постановки на миграционный учет достаточно лишь паспорта кого-нибудь из зарегистрированных в квартире, поскольку это просто уведомление в УФМС о том, что человек гостит по этому адресу. Но, однако, это не право на пребывание/проживание по данному адресу, для этого товарищам из Узбекистана в любом случае понадобится регистрация по месту пребывания, а для нее – согласие всех собственников жилья. Лариса Максимова

Для фактического нахождения гражданина по месту регистрации необходимо согласие ВСЕХ собственников. Жалуйтесь на участкового, это незаконно! Виктория Иванова

Как доля вашей квартиры оказалась у «абсолютно постороннего для вас человека, никогда в этой квартире не проживавшего, зарегистрированного по другому адресу, в определении порядком пользования ему судом было отказано»? Извините за любопытство, в общем-то, это не имеет отношения к делу, просто интересно. Ольга Абрамова

В 1999 году эта квартира была приватизирована моей матерью и на то время моей 9-летней дочерью от первого брака. Через какое-то время брак наш распался. С дочерью у меня были хорошие отношения, пока ей не исполнилось 18 лет. Как только она стала совершеннолетней, началась вся эта эпопея с ее долей. Сначала она предложила выкупить свою долю моей матери, своей бабушке, за астрономическую цену. Естественно, моя мать отказалась, и пошла гулять эта доля по рукам. Никто из этих покупателей эту долю смотреть не приходил. О смене сособственников мы узнавали только из писем о преимущественном праве покупки, приходящих на имя моей матери. Потом я узнал, что все эти покупатели являются риэлторами и перекидывают эту долю друг другу. Все мы знаем, что в договоре купли-продажи можно указать любую сумму, а реально, в парке на лавочке, передать другую. В одном из судебных заседаний судья рассмеялась, увидев сумму, проставленную в договоре купли-продажи.

1. Прописка отменена. 2. Зарегистрировать кого-либо без согласия всех собственников не могут. 3. Уведомить ФМС о пребывании иностранных граждан по данному адресу могут, и те должны там проживать, иначе штраф, плюс если своевременно не уведомлять о убытии ИГ, тоже штраф за каждого.

Для миграционного учета согласия всех собственников не требуется. Он (учет) производится в отделении почты России, и там даже свидетельство о собственности нет необходимости предъявлять. Подразумевается, что регистрация иностранца вытекает из «приглашения в гости» и носит уведомительный характер, а не разрешительный. Но если на самом деле иностранец живет по другому адресу, то можно писать заявление в УФМС, что уведомление о миграционном учете у данного иностранца заведомо поддельное.
kkmm
 
Сообщений: 109
Зарегистрирован: 07 янв 2011, 00:50

Re: Пять мифов о продаже квартиры

Сообщение kuzlev » 21 фев 2011, 20:06

Схемы мошенничества

Приобретая квартиру в кредит, следует помнить, что столь быстро развивающийся рынок не мог быть обойден вниманием мошенников. Поэтому необходимо предпринять меры предосторожности, чтобы квартира, приобретаемая в кредит, действительно стала собственностью покупателя и радость от получения кредита на жилье не обернулась трагедией потери.

Получение кредита на жилье - одно из значительнейших событий в жизни семьи, но спешить не следует. Лучше решать все вопросы спокойно и планомерно, чтобы долгожданное жилье стала действительно вашим. Для того чтобы покупателю в значительной степени обезопасить себя, ему необходимо ознакомиться с основными видами мошенничества в ипотеке.

1. Признание сделки купли-продажи недействительной

Приобретая жилье в кредит на вторичном рынке нельзя забывать о том, что сделка может быть признана недействительной по тем или иным причинам.

Это может произойти, если не соблюдены права несовершеннолетних детей и других категорий недееспособных и неправоспособных лиц, имеющих права на квартиру, приобретаемую в кредит. Возможна ситуация, при которой дееспособный собственник жилья, покупаемого в кредит, надеется продать ее до достижения детьми совершеннолетия. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Для того чтобы избежать подвоха, необходимо выяснить, зарегистрированы ли по данному адресу несовершеннолетние дети, недееспособные и неправоспособные лица. Если да, то необходимо получить обстоятельную консультацию в органах опеки и попечительства.

2. Продажа арендованной квартиры

Возможна попытка продать арендованную квартиру, приватизированную по поддельным документам. За владельцами остается неоспоримое право претендовать на свое жилье, несмотря на то, что оно было куплено в кредит у мошенников.

Схема подобного мошенничества достаточно проста. Сделка по приобретению квартиры в кредит оформляется у нотариуса по поддельным документам. Когда дело доходит до оформления в БТИ, выясняется, что жилье имеет настоящего собственника.

Чтобы избежать подобной ситуации необходимо удостовериться, что квартира, покупаемая в кредит, действительно принадлежит продавцу. Для этого следует проверить паспорта продавцов, сверив их с данными правоустанавливающих документов на жилье. Далее нужно самостоятельно пойти в паспортный стол и получить выписку из домовой книги, выяснив, кто зарегистрирован по данному адресу, и кто на самом деле является владельцем жилья. При возникновении любого рода сомнений следует либо отказаться от сделки, либо обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если кредит взят под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, есть риск потерять ее.

3. Право на жилплощадь временно выбывших или безвестно отсутствующих лиц, имеющих права на жилплощадь или продажа квартиры без согласия зарегистрированных по данному адресу жильцов

Не исключено, что на квартиру, которую Вы планируете купить в кредит, сохраняются права временно выбывших из нее лиц или согласие жильцов на продажу жилья не получено. Владелец, продавая квартиру, под покупку которой Вы берете кредит, не располагает достаточными полномочиями для ее отчуждения. Спустя время, возможно даже значительное, Вы можете столкнуться с претендентами на жилье, купленное Вами в кредит и имеющими достаточные права на него.

Для того чтобы не стать жертвой подобного обмана, следует запросить в паспортном столе выписку из домовой книги, в том числе и за предыдущий период, выяснив, не числились ли по этому адресу временно выбывшие или безвестно отсутствующие лица. При возвращении они имеют полное право претендовать на жилье, которое Вы купили в кредит.

Оформляя сделку, необходимо заручиться письменным согласием всех жильцов, зарегистрированных по данному адресу. Если жилье продавалось несколько раз нужно постараться восстановить всю "цепочку", связавшись с людьми, ранее зарегистрированными в квартире. Возможно, в ней проживали люди, выбывшие в другие города. Необходимо проверить, зарегистрированы ли они по новому адресу и быть готовым выехать в другой город для выяснения обстоятельств.

Соседи, если с ними будет установлено общение, могут стать источником информации об особых обстоятельствах, касающихся квартиры, которую планируется приобрести в кредит. В любом случае, если квартира имеет "запутанную историю" лучше не рисковать кредитом на покупку жилья и поискать его в другом месте.

4. Продажа жилья, площадь и иные параметры которого не соответствуют заявленным

Возможен вариант, когда реальная площадь будет отличаться от заявленной в поддельных документах.

Покупатель в любом случае должен самостоятельно промерить квартиру, проверив ее параметры на предмет соответствия данным, указанным в справке БТИ и правоустанавливающих документах. Если обнаружено несоответствие, следует обратиться в БТИ.

5. Продажа жилья, отягощенного обязательствами

Владелец может попытаться продать жилье, на которое наложен арест. Возможен также вариант, когда владельцем получен кредит под залог данной недвижимости. Не исключено также, что за квартирой числится большой долг за коммунальные услуги, а также междугородную и международную связь.

Чтобы избежать приобретения жилья, отягощенного обязательствами необходимо обратиться в органы Госрегистрации за справкой, не получен ли кредит под залог недвижимости, объектом которого является данная квартира, а также не находится ли квартира, покупаемая в кредит, под арестом. Необходимо также проверить оплату коммунальных платежей, междугородных переговоров и закрепление телефонного номера за данной квартирой, обратившись в районный телефонный узел.

Общение с соседями и в этом случае поможет выявить "странные обстоятельства", связанные с данным жильем.

6. Дешевая квартира в качестве "мышеловки"

На первичном рынке необходимо присмотреться к компании предлагающей жилье в кредит. Важно выяснить ее права собственности на строящийся объект и оформить передачу прав собственности квартиры, приобретаемой в кредит. Покупатель может подвергаться риску, приобретая квартиру на ранней стадии строительства.

Схема обмана построена следующим образом: фирма, якобы имеющая полномочия на продажу жилья в новом доме, предлагает квартиры по предельно низким ценам. Потенциальные покупатели, получающие кредит на покупку жилья, несомненно "клюют" на привлекательное предложение и… сами оказываются в роли "рыбки". В этой ситуации возможна "двойная продажа", когда одна и та же квартира продается и компанией-застройщиком и мошенниками. Более того, на одной продаже мошенники могут не остановиться, перепродавая одну и ту же квартиру многократно. "Лазейка" в данном случае состоит в том, что с момента платежа до оформления квартиры в собственность проходит некоторое время.

Избегнуть подобной ситуации поможет четкое понимание того, что все основные игроки рынка недвижимости известны и колебание цен возможно лишь в разумных пределах. Чтобы кредит на покупку жилья не попал в руки мошенников необходимо обратиться к застройщику с запросом на письменное подтверждение полномочий фирмы-продавца на продажу жилья по указанному адресу. Однако наилучший вариант - сотрудничать непосредственно с хорошо зарекомендовавшим себя застройщиком.

Квартира - приобретение долговременное и должна принести владельцу радость, а не проблемы. Получая кредит на жилье, необходимо рассматривать только те варианты, при которых оформление документов происходит одновременно с платежом. При малейших сомнениях предложение следует отвергать.

7. Застройка-обманка

Застройщик, после получения денег, может прекратить строительство в том случае, если он и не собирался обеспечить покупателя жильем и на суммы, полученные с продажи жилья у него свои планы.

Для покупателя, попавшего в подобную ситуацию, остается единственное решение - подавать в суд на недобросовестную компанию. Впрочем, этот риск можно существенно минимизировать, приобретая квартиру в кредит только у хорошо зарекомендовавших себя в течение нескольких лет застройщиков, уже не раз сдававших в эксплуатацию реальные жилые объекты.
kuzlev
 
Сообщений: 176
Зарегистрирован: 25 июл 2010, 11:05

Проблемы в новостройке. Учимся их решать

Сообщение kuzlev » 17 мар 2011, 10:06

Проблемы в новостройке. Учимся их решать

Никакая, даже самая богатая фантазия не придумает такого, с чем приходится сталкиваться в настоящей жизни. В этом мы постоянно убеждаемся, работая над «историями» - рубрикой, где мы берем происшедшие в реальности случаи и просим прокомментировать их экспертов рынка. Сегодня – очередной выпуск историй, на этот раз связанных с проблемами новостроек.

Чересчур полноправный застройщик

Застройщик продавал квартиры, а потом перестал это делать. Мы, покупатели, оказались в очень неприятной ситуации – непроданными остаются 53% квартир. Т.е. выходит, что мы, собственники, в меньшинстве в ТСЖ, не можем ничего решить: голосов не хватает. Не можем заставить заключить договор на содержание общего имущества. Не нравятся нам и тарифы – обслуживание доходит до 28 руб. за кв. м в месяц. Что тут можно поделать?

Автор письма этого вопроса не задает, но нам самим стало интересно: почему это застройщик перестал продавать квартиры? Как выяснилось, ситуация эта вовсе не невероятная – она возникает по самым разным причинам. «Застройщик может применить различные маркетинговые ходы, решив придержать лучшие квартиры в целях их дальнейшей продажи по ценам готового жилья, - говорит Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». – Также не исключена вероятность, что ему необходимо продлевать сроки разрешительной или иной документации. Еще вариант: оставшаяся доля квартир была выкуплена или готовится к выкупу крупным инвестором». В любом случае, если продажи прекращены – это право застройщика. Что хочет, то и делает со своим имуществом: собственник.

Что касается вопроса о том, можно ли покупателям тут что-то поделать, то мнения наших консультантов разделились. Валерия Симонова не согласна с тезисом, что покупатели квартир со своими 47% голосов в ТСЖ в меньшинстве. По ее мнению, лица, приобретающие помещения в доме, и организуют ТСЖ, и все вместе они образуют 100% голосов. А вот Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», уверен в обратном. По его мнению, у собственников есть именно 47% голосов. «Все зависит от положений устава ТСЖ, - говорит он. – Если кворум общего собрания оставляет 47% и менее процентов голосов, то такие собственники вправе созвать общее собрание ТСЖ и пытаться принять на этом собрании нужные им решения. Если застройщик блокирует такие решения и с ним никак не удается договориться, остается смириться с этим фактом либо продать квартиру».

Нехорошая мансарда

Купили квартиру-мансарду на последнем этаже. Довольно быстро обнаружили, что в ней протекает крыша. Даже зимой – что будет, когда настанет весна? Поговорили с владельцами других подобных квартир – у них та же проблема. Также после сдачи дома появились проблемы с лифтом. Он у нас пристроенный (т.е. находится снаружи дома), и видно, что лифтовая шахта отклоняется от стены дома. Так что недалеко и до падения…

Вопрос, в общем, сводится к довольно часто встречающейся теме – качеству строительства.

Как отмечает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок на квартиру (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав жилого дома), устанавливается договором, но не может составлять менее чем 5 лет. На упомянутое технологическое и инженерное оборудование – также по договору, но не менее трех лет. Так что предъявить претензии жители вполне вправе. Сначала застройщику, а если он откажется исправлять брак – то в суд.

Правда, отмечают эксперты, застройщик может попытаться доказать, что дефекты возникли в результате нормального износа (что маловероятно), либо по вине самих жителей – например, из-за того, что они сделали ремонт с нарушение требований технических регламентов, градостроительных норм и т.п. (такая линия защиты застройщика более вероятна).

Еще авторов письма беспокоит, что они сделали в своих квартирах ремонт, и в результате протечки крыши он окажется испорченным. Будет или нет за него компенсация – это зависит от того, чьей виной будет признана сама протечка. Если застройщика – можно требовать и деньги за пропавшую отделку квартиры. А если виновными признают самих жильцов – тогда, естественно, никаких компенсаций…

Постоянные переносы сроков

Наша ситуация, к сожалению, достаточно типовая – в июне 2008 года купили квартиру в строящемся доме в подмосковном Ногинске. Первоначальный срок сдачи в эксплуатацию – декабрь 2008 года, но потом у застройщика начались проблемы. Денег у него нет, кредиты банки ему не дают. Срок сдачи переносился пять (!) раз, и на сегодня он назначен на II квартал 2011 года. Но мы, естественно, не верим, что успеют построить. Самое любопытное, что перенос сроков каждый раз происходил в соответствии с дополнительным соглашением между застройщиком и Министерством Строительного комплекса Московской области. Мы, дольщики, никаких соглашений не подписывали.

Первый вопрос, который просто бросается в глаза: с какого, собственно, перепуга допсоглашения о переносе сроков подписывали власти, игнорируя покупателей? С этим, как выясняется, не все так просто. Как отмечает Андрей Глебов, директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус финанс», если продажи велись в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ), то согласие покупателей просто необходимо. В противном случае застройщик должен быть, как минимум, оштрафован. Однако не исключено, что оформление велось и по какой-то другой схеме, и в этом случае нужно посмотреть, что же записано в этих документах?

Второй вопрос – наше исконное российское «что делать?». Формально ответ очевиден: судиться с застройщиком, требуя возвратить уплаченные деньги. Но по существу автор письма сам признает, что «денег у застройщика нет», так что практический смысл от судебного решения (даже положительного для истца) очень сомнителен. «Судебный путь решения вопроса, безусловно, возможен, - отмечает Андрей Глебов. – А насколько это имеет смысл, нужно разбираться в каждом конкретном случае. Судебный процесс может длиться годами и когда в итоге с застройщика будет взыскана по суду сумма, внесенная покупателем, он не сможет за эти деньги приобрести себе аналогичное жилье. Этому виной не только рост цен на недвижимость, но и инфляция».

«Любые суды и денежные требования к застройщику осложняют его финансовое положение, - подтверждает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Чем больше будет финансовых требований к застройщику, тем сложнее будет ему завершить строительство. Здесь важно определиться, что нужно соинвестору от застройщика в конечном счете: денежная компенсация или построенная квартира».

Подозрительный договор

Хотим купить новостройку. Дом построен 2008 году, давно заселен. Смущает, что застройщик предлагает к подписанию договор переуступки, у которого нет госрегистрации.

К сожалению, ответить на этот вопрос, не видя конкретные документы, невозможно. Под «дом заселен» люди обычно понимают ситуацию, когда люди уже живут. Тем не менее, юридически оформленных прав собственности на квартиры у них еще нет. Почему так происходит – тема для отдельного разговора, но ситуация, когда права собственности покупатели новых квартир добиваются годами, вовсе не является редкостью. Так что такой дом – по статусу вполне себе новостройка, хоть и завершенная (физически) в 2008 году.

Теперь о госрегистрации. Ее необходимость для незавершенных новостроек была введена уже упоминавшимся 214-ФЗ. Он вступил в действие 1 апреля 2005 года. Но для объектов, строительство которых начиналось до этого срока, такая регистрация необязательна. Более того, и после вступления в действие данного закона очень многие компании использовали обходные схемы продаж, позволяющие избежать госрегистрации продаж.

Одним словом, описанная в письме ситуация в принципе возможна. А вот стоит ли покупать такую квартиру – скажет только опытный юрист и только после тщательного анализа всех документов.

Отдавать ли документы?

Купили квартиру в новостройке по вексельной схеме. Проживаем в ней с 2006 года, но оформление квартиры в собственность до сих пор не проведено. Сейчас группа активистов готовит коллективную заявку в суд, и адвокаты говорят, что им нужны оригиналы договоров купли-продажи и векселя. Нужно ли отдавать столь важные документы кому-либо?

Эксперты так поступать не рекомендуют. Конечно, можно составить суровую расписку, где будет сказано, что в случае утери документы будут восстановлены за счет этих самых юристов – но где гарантии, что все это будет сделано?! Истребовать что-либо с кого-либо в наших условиях можно только при помощи известных персонажей с паяльниками (или ребят из Конторы Глубокого Бурения), а обычный человек, мыкающий по судам с требованиями восстановить нарушенные права, получил в народе меткое прозвище «терпилы». Точно, емко, и комментариев не требует.

Так что предоставьте юристам нотариально заверенные копии. А когда будет собственно судебное – приходите на него сами и приносите с собой документы.

Камень на пути прогресса

Выживший из ума (нам так кажется) председатель ТСЖ не дает подключить дом к интернету. Просто не пускает представителей провайдера. Его аргументы (радиация, от которой все быстро умрут) нам кажутся смешными, но в доме много пожилых людей, которые его слушают. В данный момент за интернет выступают около 25 квартир из 60, т.е. меньшинство.

При всей внешней комичности ситуации поделать здесь вряд ли что можно. Председатель избирается большинством. И если это большинство считает, что от «ентернета» бывает радиация (правильна или нет такая точка зрения – вопрос отдельный), поделать с этим ничего невозможно. Демократия. Vox populi vox dei.

Так что остается вести разъяснительную работу среди окружающих бабушек, объясняя им пользу интернета. Например, многие школы сегодня вывешивают электронные дневники своих учеников на сайтах – можно, стало быть, контролировать внука-двоечника, не боясь, что он будет вырывать страницы из своего обычного, бумажного дневника.

А пока можно воспользоваться мобильным интернетом. Благо, предложений на рынке достаточно.

Владимир Абгафоров
kuzlev
 
Сообщений: 176
Зарегистрирован: 25 июл 2010, 11:05


Вернуться в Недвижимость

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron